„Frist bleibt Frist“

Veröffentlicht am von Schupp & Partner Rechtsanwälte & Fachanwälte

Es gilt die gesetzliche Verjährungsfrist

Ersatzansprüche des Vermieters verjähren in 6 Monaten

 

Frist bleibt Frist.  So sieht es das Gesetz in § 548 Abs. 1 BGB ausdrücklich vor.

Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält (§ 548 Abs. 1 BGB).

Was jedoch, wenn der Vermieter mit dem Mieter in einem Formularmietvertrag eine längere Verjährungsfrist, z. B. von 12 Monaten vereinbart?

Was viele Vermieter nicht wissen. Diese Verjähungsfrist kann man durch Formularmietvertrag nicht so einfach zu Lasten des Mieters abändern.

Eine solche solche Verlängerung der Verjährungsfrist auf z. B. 12 Monate ist nämlich unwirksam, wie sich aus einer aktuellen Entscheidung der Bundesgerichtshof zum Aktenzeichen BGH VIII ZR 13/17 ergibt.

Der von der Klägerin verwendete Formularmietvertrag enthielt nachfolgende Bestimmung:

„Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache und Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjähren in zwölf Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses.“

Hierin sah der Bundesgerichtshof eine unangemessene Benachteiligung des Mieters und „kassierte“ diese Klausel mit der Begründung:

Auf die als Allgemeine Geschäftsbedingung zu beurteilende Regelung in § 24 des Mietvertrags, nach deren Inhalt der Anspruch bei Klageerhebung nicht verjährt wäre, kann sich die Klägerin nicht mit Erfolg berufen, da diese Bestimmung nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam ist.

Vermieter sollten sich dieser Rechtsprechung bei der Verwendung von Formularverträgen bewusst sein.

Über das Zurückbehaltungsrecht des Mieters

Veröffentlicht am von Schupp & Partner Rechtsanwälte & Fachanwälte

Verweigert der Vermieter die Einsicht in Belege über den Verbrauch, muss der Mieter keine Nachzahlung leisten

Ohne Beleg keine Nachzahlung – der Mieter hat gegen den Vermieter im Zuge der Prüfung seiner Pflichten zur Nachzahlung von Betriebskosten einen Anspruch auf Belegeinsicht.

Dieser Anspruch erstreckt sich spätestens bei Auffälligkeiten auch auf Belege der übrigen Mitmieter.

a) Ein Mieter kann im Rahmen der bei einer Betriebskostenabrechnung geschuldeten
Belegvorlage vom Vermieter auch die Einsichtnahme in die von
diesem erhobenen Einzelverbrauchsdaten anderer Nutzer eines gemeinsam
versorgten Mietobjekts beanspruchen, um sich etwa Klarheit zu verschaffen,
ob bei einer verbrauchsabhängigen Abrechnung der Gesamtverbrauchswert
mit der Summe der Verbrauchsdaten der anderen Wohnungen übereinstimmt,
ob deren Werte zutreffend sind oder ob sonst Bedenken gegen die
Richtigkeit der Kostenverteilung bestehen. Der Darlegung eines besonderen
Interesses an dieser Belegeinsicht bedarf es nicht.

b) Ein Mieter ist zur Leistung von Betriebskostennachzahlungen nicht verpflichtet,
solange und soweit der Vermieter einem berechtigten Verlangen nach
Belegvorlage nicht nachgekommen ist.

[Leitsatz BGH 07.02.2018, VIII ZR 189/17]

Insbesondere trifft den Vermieter nach Ansicht des Bundesgerichtshofs auch die volle Darlegungs- und Beweislast, dass die abgerechneten Beträge inhaltlich richtig sind. Beanstandet der Mieter den abgerechneten Verbrauch, muss ihm demnach die Gelegenheit gegeben werden, anhand aller Belege die Schlüssigkeit der Forderung des Vermieters überprüfen zu können.

Verweigert der Vermieter die Einsichtnahme in die Belege, so steht dem Mieter solange ein Zurückbehaltungsrecht zu, bis der Vermieter ihm Einsicht in die maßgeblichen Belege gewährt hat.

Wohnung stark verschmutzt und Kündigung durch Vermieter

Veröffentlicht am von Schupp & Partner Rechtsanwälte & Fachanwälte

Eine starkt verschmutzte und zugemüllte Wohnung kann zur fristlosen Kündigung berechtigen!

Der Mieter hatte die ihm durch den Vermieter überlassene Wohnung derart mit Müll und Unrat zugestellt, dass diese in weiten Bereichen überhaupt nicht mehr zu betreten, Geschweige denn zu benutzen war.

Zudem beheizte der Mieter die Räume nur unzulänglich.

Nach ausgesprochener Kündigung gab der Mieter die Wohnung nicht heraus. Der Vermieter klagte in der Folge auf Herausgabe der Sache und bekam sowohl von dem zuständigen Amtsgericht, als auch vor dem Berufungsgericht Landgericht Nürnberg Fürth 7 S 7084/16 recht.

In Anbetracht des Zustandes der Wohnung sei dem Vermieter nicht einmal mehr das Abwarten einer Kündigungsfrist zumutbar gewesen. Zuvor hatte der Vermieter den Mieter nämlich mehrmals und erfolglos zu vertragsgemäßem Verhalten aufgefordert gehabt.